現役銀行員｜年間300件以上の住宅ローン相談を担当
「変動金利のままで本当に大丈夫なのか不安…」
そんな声を現場で何百回も聞いてきた銀行員の私が、金利上昇局面で後悔しないための “125％ルールの落とし穴”を実体験ベースで解説します。
「125％ルールがあるから、返済額は急に上がらないですよ」
この言葉を信じて、何も対策をしないまま変動金利を続けていませんか？
実はこの制度、“守ってくれる仕組み”ではなく“将来の爆弾を先送りする仕組み”なのです。
125％ルールとは？
変動金利の住宅ローンでは、5年ごとに返済額の見直しが行われます。
このとき、どれだけ金利が上がっても
「新しい返済額は、直前の1.25倍まで」という制限がかかります。これが125％ルールです。
【具体例】いま8万円ならどうなる？
現在の返済額が8万円の場合、
- 本来11万円必要でも
- 上限は10万円まで
差額の1万円は払わなくていい…わけではありません。
「守られているのに危険」な理由
不足分は未払利息としてローン残高に上乗せされます。
- 元本がほぼ減らない
- 利息だけが増え続ける
つまり、返済しているのに借金が増える状態に入るのです。
どれくらい上がると元本が止まる？
当初0.5％で借りている場合、
- ＋2％ → 危険ゾーン突入
- ＋3％ → 元本ほぼ停止
- ＋3.5％以上 → 利息しか返せない
最近の金利動向はこちらの記事でも詳しく解説しています。
さらに怖い「5年ルール」とのダブルパンチ
125％ルールと同時に適用されるのが5年ルールです。
この2つが重なると、10年以上元本が減らないケースも珍しくありません。
延滞は一発アウト
そして多くの方が見落とすのが「たった1回の延滞」です。
明日やるべき3つのチェック
ここで一度、立ち止まって考えてほしいことがあります。
実は、
125％ルールを「安心材料」だと思っている人ほど、住宅ローンで損しやすい
という共通点があります。
私が銀行で相談を受けてきた中でも、
「5年ルール・125％ルールがあるから大丈夫」
そう思っていた方ほど、後から条件変更や延滞の相談に来られました。
「自分は当てはまっていないか？」
ここで一度、チェックしてみてください。
- 現在の金利
- 残高
- 返済額
この3つを確認し、金利＋2％で返済額を再計算してください。
「まだ大丈夫」と思っている今こそが、一番安全に動けるタイミングです。
