「独身時代に買ったこの家、もう限界かも…」
1LDKのリビングに広がるベビーサークルとおもちゃの山。
「2人目も欲しいね」なんて話しながら、夫婦の寝室はすでに子供の荷物でパンク状態。
「引っ越したい。でも、この家のローンがまだ3,000万円以上残っている」
今の家を売って、ローンを完済できるのか？
もし売値が安すぎて、借金が残ってしまったらどうしよう？
そんな「住み替えの不安」を抱えるあなたへ。
銀行員として数多くの住み替え案件を見てきた私が、「残債割れ（オーバーローン）」でも脱出するための戦略を解説します。
現役銀行員 ｜ BANKER × FAMILY
住み替えローンの審査経験多数。「今の家がいくらで売れるか」が全てのスタートラインであることを熟知しており、失敗しない売却・購入の順序をアドバイスしている。
1. まず確認！あなたは「勝ち組」か「負け組」か
住み替えの成否は、シンプルな引き算で決まります。
しかし、多くの人が「仲介手数料」を忘れています。
売却価格 − （ローン残高 ＋ 諸費用） ＝ 手残り資金
- アンダーローン（勝ち）：売却額がローンより多い。
→ 差額を次の家の頭金にできる！ - オーバーローン（負け）：売却額がローンより少ない（残債割れ）。
→ 差額を現金で払うか、新たな借金が必要。
例えば「4,000万で売れそう！」と思っても、仲介手数料（約130万）や登記費用を引くと、手取りは3,800万円台になります。
ローン残高が3,900万円なら、「売るために100万円の現金が必要」という事態になります。
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住宅ローン借り換えのタイミングはいつ？金利差だけじゃない「手数料」の罠
2. 売っても借金が残る場合の「住み替えローン」
「計算したらオーバーローンだった…もう一生この狭い部屋？」
諦めるのは早いです。銀行には「住み替えローン（買い替えローン）」という裏メニューがあります。
これは、「今の家の消えない借金」を「次の家のローン」に上乗せして借りる方法です。
例：
・今の家のローン残り：1,000万円
・売却額：800万円（200万円の赤字）
・次の家：5,000万円
→ 合計 5,200万円を一本のローンとして組む！
ただし、審査は厳しくなります（借入額が増えるため）。
年収に対する返済比率がカギになるので、ここで「夫婦ペアローン」や「収入合算」を検討する必要が出てきます。
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3. 銀行員が勧めるのは「売り先行」一択
住み替えには2つの手順があります。
- 買い先行：先に新居を買って引っ越す。後から旧居を売る。
- 売り先行：先に旧居を売却契約する。引き渡しまでに新居を探す。
資金潤沢な人以外は、絶対に「売り先行」をおすすめします。
「買い先行」だと、旧居が売れるまでの間、「今のローン＋新居のローン」のダブルローン状態になります。
もし旧居が想定より安くしか売れなかったら、その瞬間に資金計画が破綻します。
「売り先行」なら、「いくらで売れるか（手元にいくら残るか）」が確定してから新居の予算を決められるので、安全性が段違いです。
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【銀行員解説】住宅ローン残債が消えない？子供ができて手狭になった家の「住み替え」失敗しない手順（※自己参照的な内部リンク例）
4. まとめ：妄想する前に「査定」を
「今の家、いくらで売れるかな？」
「もし高く売れたら、あそこの新築マンション買えるかな？」
妄想するのは自由ですが、銀行員として言わせていただくと、「査定額」という現実の数字がないと、何も始まりません。
まずは一括査定で「現実的な売却価格」を知る。
ローン残高と比較して、プラスなのかマイナスなのかを確認する。
全ての住み替え計画は、そこからスタートです。
子供たちが走り回れる広いリビングを目指して、まずは第一歩を踏み出しましょう。
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