「品川区で78平米が8,000万円台！？何か裏があるのでは…？」
都心の不動産価格が高騰する中、青物横丁駅徒歩4分という好立地でこの価格を見ると、思わず二度見してしまいますよね。
今回取り上げる「フォルステラス南品川」は、まさにその価格設定が最大の魅力。101号室の価格は8,880万円です。
なぜ相場より抑えられているのか？ それはここが一般的なマンションではなく、「スチールハウス（薄板軽量形鋼造）の3階建てテラスハウス」だからです。
私自身、社宅の退去期限が半年後に迫り、日々血眼になって物件を探しました。78平米という広さは非常に魅力的ですが、四十肩の激痛に耐えながら4歳の娘を抱っこして、3階建ての階段を毎日上り下りする生活を想像すると少し震えます（笑）。
しかし、「上下階の騒音トラブルを避けたい」「維持費を安く抑えたい」という実利派のパワーカップルにとっては、非常に賢い選択肢になります。
現役銀行員FPとして、この特殊な「テラスハウス」のローンと品川ライフをガチで試算します。
現役銀行員 ｜ BANKER × FAMILY
過去に私自身もみずほ銀行で住宅ローンを組んだ経験がありますが、銀行の審査目線では、テラスハウスは一般的なRCマンションと評価基準が異なります。法定耐用年数が短いため、将来のリセール時に次の買い手がローンを組みにくくなるリスクがある一方で、毎月の「管理費・修繕積立金」が非常に安く済むという家計への絶大なメリットがあります。このトレードオフをどう乗りこなすか、プロの視点で解説します。
この記事の目次
1. フォルステラス南品川は安い？スチールハウス（軽量鉄骨）と階段のデメリットを検証
青物横丁駅から徒歩4分。全5邸のプライベートなタウンハウスです。専有面積78.47㎡は、1階から3階までの合計面積となるため、フロアごとの独立性が高く、テレワークと生活空間を完全に分けられるメリットがあります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | フォルステラス南品川 |
| 所在地 | 東京都品川区南品川三丁目 |
| 交通 | 京急本線「青物横丁」駅 徒歩4分 JR等「大井町」駅 徒歩11分 |
| 価格（第一期） | 8,880万円（101号室） |
| 間取り・面積 | 2LDK+S（78.47m²）※地上3階建 |
| 構造 | 鉄骨造（薄板軽量形構造） |
2. タワマンの半額？フォルステラス南品川の「激安維持費」と隠れたコスト
タワーマンション等と比べ、エレベーターや豪華な共用施設がないため、毎月の維持費が圧倒的に安く済みます。これがテラスハウス最大の武器です。
- 管理費・修繕積立金：約27,000円/月
※物件概要より算出（管理費約1.7万＋修繕積立金約1万）。RCマンションの半額近い水準です。 - 固定資産税（月割）：約20,000円/月
品川区の土地持分があるため一定額はかかりますが、建物評価はRCより低めになります。 - 自主的な修繕積立：約10,000円/月（推奨）
管理組合の積立が安い分、将来の室内リフォームや給湯器交換などに備えて自分で積み立てる意識が必要です。
維持費合計：月約57,000円（自己積立含む）
3. 住宅ローン返済シミュレーション（8,880万円）
価格8,880万円。頭金なしのフルローン、変動金利0.875%（厳しめ設定）で計算します。
借入：8,880万円
毎月の返済額：245,338円
維持費（自己積立込・約5.7万円）を足すと、住居費合計で月約30.2万円。
毎月約30万円。品川エリアで78平米の広さを確保するコストとしては、タワマンの「維持費込みで月40万コース」に比べると非常に現実的なラインに収まっています。
銀行が明かす「テラスハウス」ローン審査の裏側
シミュレーションでは変動金利0.875%と少し厳しめに設定しましたが、実はテラスハウスは、金利以前に「審査に通るか」というハードルが高い物件です。
💡 銀行員のガチ目線：法定耐用年数と担保評価
スチールハウス（薄板軽量形鋼造）は、一般的なRCマンションよりも法定耐用年数が短く設定されています。そのため、銀行によってはローンの借入期間を短くされたり、そもそもテラスハウスを担保として評価せず、融資に消極的なケースも珍しくありません。みずほ銀行などのメガバンクの中には、特定の物件に対して柔軟に対応してくれる場合もありますが、ネット銀行一択で考えていると審査落ちで泣くことになりかねません。銀行選びからプロに相談することをおすすめします。
4. 生活費の試算：品川・大井町エリアの家計簿
青物横丁や大井町エリアは、巨大な「オーケー（ディスカウントスーパー）」や商店街があり、都心でありながら物価が安く、生活防衛がしやすい最強のエリアです。
30代後半・子ども2人（小学生・未就学児）の4人家族を想定した生活費です。
| 項目 | 金額 | 備考・品川エリアのリアル |
|---|---|---|
| 食費・外食費 | 85,000円 | 青物横丁の「オーケー」をメインに自炊すれば、食費は劇的に下がります。 |
| 水道光熱費 | 30,000円 | 3階建てのため、各フロアでエアコンを稼働させると電気代は少し高めになります。 |
| 通信・日用品 | 20,000円 | 駅前のドラッグストア等で日用品費を圧縮。 |
| 教育費 | 70,000円 | 大井町に出れば塾の選択肢は無限大。教育環境は抜群です。 |
| 夫婦小遣い・被服費 | 70,000円 | 都心アクセスが良い分、交際費等に余裕を持たせます。 |
| 予備費・レジャー | 40,000円 | お台場や品川水族館へのアクセスも良く、週末レジャーは充実します。 |
| 生活費合計 | 315,000円 | ※車なし想定 |
5. 必要な世帯年収と「階段」という物理的ハードル
住居費（30.2万）＋生活費（31.5万）＝毎月61.7万円の手取りが必要です。
これをボーナスで補填せずに安全に回すためには、世帯年収1,000万円〜1,100万円が目安となります。品川区で78平米の広さを手に入れる条件としては、かなりコスパが良いと言えます。
3階建てのメリット・デメリットをどう捉えるか
この物件を評価する際、一番の分かれ目は「家の中に階段がある生活を許容できるか」です。
リビングが2階、寝室が3階、水回りが1階…といった間取り（プランにより異なります）の場合、毎日の家事動線はマンションのフラットな造りよりも確実に負担になります。冒頭で触れた通り、四十肩や腰痛持ちの方、老後も永住する前提の方には、正直おすすめしにくいです。
しかし、「子どもが家の中を走り回っても、下の階へ気を使わなくていい」「1階を完全に仕事部屋にして、家族と空間を分けられる」といった、戸建てならではのメリットに強く惹かれる方には、最高の秘密基地になります。
6. 銀行員からの本音アドバイス
「フォルステラス南品川」は、RCマンションの価格高騰に嫌気がさしている実利派のご家族に、一石を投じる面白い物件です。
維持費が圧倒的に安いため、毎月のキャッシュフローは見た目の価格（8,880万円）以上に楽になります。浮いた数万円の管理費を、子どもの塾代や新NISAでの運用に回せるのは大きな強みです。
ただし、スチールハウス（軽量鉄骨）は法定耐用年数が短いため、20年後に売却しようとした際、「建物の価値がゼロ（土地の価値のみ）」と見なされやすいというリセール面のリスクは承知しておく必要があります。
「マンションの騒音トラブルから解放されたい」「品川区の利便性を享受しつつ、戸建てのようにのびのび暮らしたい」という、階段の上り下りもへっちゃらな体力あるパワーカップルの方、ぜひこのコスパ最強のテラスハウスを検討してみてください！
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