「江東区・南砂町。商業施設が充実して子育てしやすそうだけど、67平米で1.1億円超え！？」
2026年、都心のマンション価格高騰の波は、ついに江東区のファミリー向けエリアにも「億ション」を当たり前のものにしました。
東京メトロ東西線「南砂町」駅の生活圏に誕生する大規模レジデンス「クレストプライムシティ南砂」。
67.74平米の3LDKで、価格は1億1,590万円です。
「城東エリアで1億円オーバーは高すぎる」と感じるかもしれませんが、都心（大手町や日本橋）への直通アクセスと、足元に広がる巨大商業施設の利便性を考えれば、多忙な共働き夫婦にとって「時間を買う」価値のある物件です。
私自身、4年前に社宅を退去してマイホームを購入し、現在は高校受験の長男や4歳の娘など4人の子育てと教育費に奮闘する6人家族のパパですが、もし今家探しをしてこの価格を見たら、ストレスで四十肩の痛みが爆発していたと思います（笑）。
今回は、この「江東区の利便性特化型億ション」を検討する共働きパワーカップルに向けて、現役銀行員FPである私が、絶対に破綻しないガチ返済シミュレーションと南砂のリアルな生活費を公開します。
現役銀行員 ｜ BANKER × FAMILY
信託管理やシステムインフラを担当する銀行の課長として日々の審査業務の裏側を見ていますが、江東区の大規模マンションは流動性が高く、銀行の担保評価においても手堅い資産とみなされます。約1.1億円の大口融資を組む場合、メガバンクの審査ではご夫婦の勤務先の安定性が厳格にチェックされます。私自身、みずほ銀行で諸費用を含めた分割実行で住宅ローンを組んでいますが、教育費（特に中学・高校受験）の波を安全に乗り越えるための「手元資金の温存術」と「団信による防衛線」を徹底解説します。
この記事の目次
1. 物件概要：東西線×超大型商業施設の無敵タッグ
南砂町駅周辺は、「トピレックプラザ（イオン・ラウンドワン等）」や「SUNAMO」など、休日のレジャーや日常の買い物がすべて徒歩圏内で完結する最強の生活環境です。間取りは67.74㎡とややコンパクトですが、2WIC＋納戸（N）を備え、収納スペースをしっかり確保して居住空間を広く使える工夫がされています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | クレストプライムシティ南砂 |
| 所在地 | 東京都江東区 |
| 交通 | 東京メトロ東西線「南砂町」駅 |
| 価格（第1期8次） | 1億1,590万円（A-Fgタイプ） |
| 間取り・面積 | 3LDK+2WIC+N（67.74m²） |
2. 見落とし厳禁！大規模レジデンスの維持費
大規模マンションは共用施設が充実している分、維持費がかかりますが、スケールメリット（世帯数の多さ）によって1戸あたりの負担はタワマンよりも抑えられやすいのが特徴です。
- 管理費・修繕積立金：約25,000円〜30,000円/月（想定）
67平米という面積のため、絶対額としては比較的コントロールしやすい範囲に収まります。 - 固定資産税（月割）：約15,000円/月
江東区の物件評価額としては標準的です。 - 駐車場代（利用する場合）：約20,000円〜25,000円/月
大型商業施設が隣接しているため車なしでも生活できますが、ディズニーリゾートや千葉方面へのアクセスが良いため、車を保有するファミリーも多いです。
維持費合計：月約45,000円（車なし想定）
3. 住宅ローン返済シミュレーション（1.159億円）
価格1億1,590万円。頭金なしのフルローン、変動金利0.875%（インフレ・将来の金利上昇リスクを考慮した厳しめ設定）で計算します。
借入：1億1,590万円
毎月の返済額：320,540円
維持費（約4.5万円）を足すと、住居費合計で月約36.5万円。
毎月約37万円の固定費です。1億円の大台に乗っているため、夫婦のペアローンでリスクを分散しつつ、手堅く返済していくパワーカップル向けの資金計画になります。
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4. 生活費の試算：大家族を救う江東区の物価安
南砂エリアの最大の魅力は、イオンやOKストアなど、家計に優しい大型スーパーが密集していることです。住居費が重くなっても、日々の生活費で強力に防衛できます。
今回は、高校受験生から4歳の未就学児までいる我が家と同じ「6人家族」を想定した、超リアルな生活費内訳です。
| 項目 | 金額 | 備考・江東区南砂エリアのリアル |
|---|---|---|
| 食費・外食費 | 100,000円 | 6人家族の食費は脅威ですが、周辺の大型スーパー（イオン、オーケー等）を活用すれば都心部より確実に安く上がります。 |
| 水道光熱費 | 25,000円 | 67㎡の新築マンションの平均値です。 |
| 通信・日用品 | 20,000円 | スマホ代や、SUNAMOなどでの消耗品費。 |
| 教育費 | 100,000円 | 長男の高校受験塾代、4歳娘の公文など。江東区は子育て世帯が多く、教育環境も整っています。 |
| 夫婦小遣い・被服費 | 70,000円 | お下がりフル活用の子ども服と、夫婦のランチ代。 |
| 車・レジャー・予備費 | 65,000円 | ミニバンの維持費（ガソリン・車検積立）と、近隣の公園やショッピングモールでのレジャー費。 |
| 生活費合計 | 380,000円 | ※車1台・6人家族想定 |
5. 必要な世帯年収と「銀行選び」のリアル
住居費（36.5万）＋生活費（38万）＝毎月74.5万円の手取りが必要です。
これをボーナスで補填せずに安全に回すためには、世帯年収1,200万円〜1,300万円が安全ラインとなります。
「諸費用」まで含めたローン戦略で現金を残す
約1.1億円の物件を買うとなると、登記費用や修繕積立基金などの「諸費用」で数百万円の現金が必要になります。
私自身、マイホーム購入の際にみずほ銀行を利用しましたが、最大の理由は「諸費用まで含めて借り入れができ、手元の現金を減らさずに済んだ」からです。これから高校・大学と教育費が爆発するご家庭は、金利の低さだけでなく「どこまで諸費用をローンに組み込めるか」「ガン団信などの保障は手厚いか」を基準に銀行を選ぶことが、資産防衛の鉄則です。
6. 銀行員からの本音アドバイス
「クレストプライムシティ南砂」は、「都心（大手町方面）への通勤利便性と、休日の買い物のしやすさを両立させたい」という、徹底した効率重視のご家族にとって非常に満足度の高い物件です。
「江東区で1.1億円超え」という価格に一瞬たじろぐかもしれませんが、東西線の大規模駅改良工事による利便性向上や、足元の商業施設の充実ぶりを考えれば、将来の流動性（売りやすさ）はしっかり担保されています。
さらに、高い住居費を「巨大スーパー群による物価の安さ」でカバーできるのは、南砂エリア最大の強みです。
すでにマイホームで生活し、四十肩の痛みに耐えながら6人家族の家計を回している私から見ても、この「買い物に困らない環境」は子育て世帯にとって本当に魅力的です。
「通勤時間を極限まで削り、休日は足元の商業施設で家族とたっぷり遊ぶ」。そんなタイムパフォーマンスに優れた賢実な選択ができるパワーカップルの方、ぜひ前向きに検討してみてください！
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