2026年、都心マンション市場において「新宿区の落ち着いた住宅街」×「70平米超え」の組み合わせは、1億円の壁を優に超えるプレミアムな資産となっています。
早稲田や神楽坂の知的で洗練された空気感に包まれる「リムテラスFRAME新宿弁天町」。
76.97平米の2LDK+Sで、価格は1億298万円です。
「約1億円」という価格に一瞬身構えるかもしれませんが、戸建て感覚で住める独立性の高さと、都心主要駅へダイレクトにアクセスできる利便性を考えれば、パワーカップルにとって非常に合理的な選択肢と言えます。
長男の過酷な高校受験が終わり、安堵したのも束の間。春からの社内異動に伴う引き継ぎ業務の激務で、四十肩の痛みにのたうち回っている6人家族のパパ（私です）にとって、この「神楽坂を庭にする76平米の空間」は、まさに都会のオアシスです（笑）。4年前にマイホームを購入し、日々大家族の生活費と格闘する私から見ても、この立地でのこの広さは極めて魅力的です。
今回は、この「新宿区弁天町のプレミアム空間」を検討する共働き夫婦に向けて、現役銀行員FPである私が、絶対に破綻しないガチ返済シミュレーションと都心のリアルな生活費を公開します。
現役銀行員 ｜ BANKER × FAMILY
信託管理やインフラ部門を管轄する銀行の課長として日々の審査業務を見ていますが、神楽坂・早稲田周辺の新宿区物件は、銀行の担保評価においても非常に手堅い資産とみなされます。約1億円の大口融資をペアローンで組む場合、メガバンクの審査ではご夫婦の勤務先の安定性がしっかり評価されます。私自身、みずほ銀行で諸費用を含めた分割実行で住宅ローンを組んでいますが、手元の現金を教育費（高校・大学進学）や資産運用に温存しつつ、ガン団信による手厚い保障で家計を守る「攻めと守りの資金計画」を徹底解説します。
この記事の目次
1. 物件概要：神楽坂の洗練と76平米の独立性
新宿区弁天町は、都営大江戸線「牛込柳町」駅や東京メトロ東西線「早稲田」駅が利用でき、少し足を伸ばせば神楽坂の美食エリアが広がる絶好のポジションです。間取りは76.97㎡の2LDK+S。サービスルーム（S）は実質的な居室として使えるため、3LDKとして十分機能し、戸建てのような独立性を感じられる設計が魅力です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | リムテラスFRAME新宿弁天町 |
| 所在地 | 東京都新宿区弁天町 |
| 交通 | 都営大江戸線「牛込柳町」駅、東京メトロ東西線「早稲田」駅など |
| 価格（第一期） | 1億298万円（103号室） |
| 間取り・面積 | 2LDK+S（76.97m²） |
2. 見落とし厳禁！低層レジデンスの維持費
「リムテラス」シリーズのような低層・独立性の高い物件は、タワーマンションのような華美な共用施設がない分、毎月の管理費が抑えられやすい傾向があります。
- 管理費・修繕積立金：約25,000円〜30,000円/月（想定）
専有面積は76平米と広いですが、共用部がシンプルなため維持費はマイルドです。 - 固定資産税（月割）：約15,000円〜18,000円/月
新宿区の都心エリアのため、一定の評価額にはなります。 - 駐車場代：
都心アクセスが抜群で、タクシー移動も便利な立地のため、今回は「車なし」で計算します。
維持費合計：月約45,000円（車なし想定）
3. 住宅ローン返済シミュレーション（1.029億円）
価格1億298万円。頭金なしのフルローン、変動金利0.875%（インフレ・将来の金利上昇リスクを考慮した厳しめ設定）で計算します。
借入：1億298万円
毎月の返済額：284,888円
維持費（約4.5万円）を足すと、住居費合計で月約33万円。
毎月約33万円の固定費です。1億円の大台を超えているため決して軽い金額ではありませんが、新宿区の76平米でこの住居費なら、パワーカップルにとって十分に手が届く「現実的な億ション」と言えます。
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4. 生活費の試算：神楽坂を日常使いする家計簿
弁天町エリアは、業務スーパーやよしやなどのスーパーが近隣にあり、日常の買い物は堅実に抑えつつ、休日は神楽坂で優雅に外食を楽しむというメリハリのある生活が可能です。
今回は、都心で働く30代後半・子ども2人（小学生・未就学児）の4人家族を想定した生活費です。
| 項目 | 金額 | 備考・新宿区弁天町エリアのリアル |
|---|---|---|
| 食費・外食費 | 110,000円 | 近隣スーパーで自炊しつつ、週末は神楽坂の隠れ家ビストロでランチを楽しむスタイル。 |
| 水道光熱費 | 25,000円 | 76㎡の最新レジデンスの平均値です。 |
| 通信・日用品 | 20,000円 | スマホ代や、ネット通販での日用品まとめ買い。 |
| 教育・保育費 | 100,000円 | 近隣の文教エリアの恩恵を受け、質の高い学習塾や習い事への投資。 |
| 夫婦小遣い・被服費 | 80,000円 | 夫婦それぞれのランチ代や、都心勤務に合わせた身だしなみ費用。 |
| 予備費・レジャー | 45,000円 | タクシー移動の活用や、旅行のための積立費用。 |
| 生活費合計 | 380,000円 | ※車なし・4人家族想定 |
5. 必要な世帯年収と「銀行選び」のリアル
住居費（33万）＋生活費（38万）＝毎月71万円の手取りが必要です。
これをボーナスで補填せずに安全に回すためには、世帯年収1,200万円〜1,300万円が安全ラインとなります。
約1億円のローンは「手元の現金」とセットで考える
約1億円の物件を買うとなると、登記費用などの「諸費用」で数百万円の現金が必要になります。
私自身、マイホーム購入の際にみずほ銀行を利用しましたが、最大の理由は「諸費用まで含めて借り入れができ、手元の現金を減らさずに済んだ」からです。これから高校・大学と教育費が爆発するご家庭は、金利の低さだけでなく「どこまで諸費用をローンに組み込めるか」「ガン団信などの保障は手厚いか」を基準に銀行を選び、手元資金を厚く残すことが資産防衛の絶対条件です。
6. 銀行員からの本音アドバイス
「リムテラスFRAME新宿弁天町」は、「大規模タワーマンションの喧騒を避け、神楽坂エリアの洗練された空気の中で、戸建てのような独立性と広さを手に入れたい」というご家族に最適な物件です。
新宿区で約1億円という価格は決して安くはありませんが、76平米という広さと、維持費の安さがもたらすコストパフォーマンスは非常に高いです。休日に神楽坂を散歩しながら、静かな自邸に帰るというライフスタイルは、都心居住の理想形の一つと言えます。
長男の受験が終わり、春の異動準備で連日バタバタと引き継ぎに追われ、四十肩にムチ打って満員電車で通勤している私から見ると、この「静かで洗練された76平米」は、癒やしのオアシスに見えます（笑）。
「都心の利便性と、戸建てのような独立性の両取り」。そんな賢実で上質な選択ができるパワーカップルの方、ぜひ前向きに検討してみてください！
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