「港区で93平米！この広さは魅力的だけど、価格は約2.9億円から…！」
2026年の都心マンション市場において、90平米を超える新築物件は供給そのものが極めて少なく、限られた富裕層のみがアクセスできる「特別な領域」となっています。
田町駅周辺の巨大な再開発と、水辺の潤いを享受できる芝浦エリアに誕生する「ブランズ芝浦」。
93.37平米の3LDKで、価格は2億8,990万円です。
「3億円近い価格帯」と聞くと一般の感覚では想像もつきませんが、港区という絶対的なアドレスにおいて、家族がゆったりと暮らせる90平米超の空間は、価格以上の希少性とステータスを所有者にもたらします。
私自身、4年前にマイホームを購入し、長男の高校受験が終わって安堵したのも束の間、春からの社内異動の引き継ぎと四十肩の痛みにのたうち回る6人家族のパパです。人口密度の高い我が家にとって、この93平米の広々とした間取りは、眺めているだけで四十肩の痛みが和らぐほどの魅力があります（笑）。
今回は、この「港区芝浦のプレミアム大空間」を検討するトップエリートに向けて、現役銀行員FPである私が、絶対に破綻しないガチ返済シミュレーションと港区のリアルな生活費を公開します。
現役銀行員 ｜ BANKER × FAMILY
信託管理やインフラ部門を管轄する銀行の課長として日々の審査業務を見ていますが、約2.9億円といった超大口の融資審査は、ウェルスマネジメント（富裕層向け取引）の領域に入ります。港区の90平米超という物件の担保評価が極めて高いことは大前提として、ご夫婦の年収や保有する金融資産の規模が総合的に評価されます。私自身、みずほ銀行で諸費用を含めた分割実行で住宅ローンを組んでいますが、これほどの融資を引く際の「手元資金の温存と資産運用のバランス」、そしてガン団信などの手厚い保障による家計防衛の鉄則を、メガバンクのリアルな目線で徹底解説します。
この記事の目次
1. 物件概要：港区芝浦の開放感と93平米のプレミアム空間
田町駅周辺の再開発施設を日常使いでき、水辺の潤いも感じられる芝浦エリア。間取りは93.37㎡の3LDK。納戸（N）や2つのWIC、SICを備え、富裕層の膨大なワードローブや季節の荷物を完璧に収納し、広大なリビングでゲストを招いてのパーティーも余裕でこなせる設計です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | ブランズ芝浦 |
| 所在地 | 東京都港区芝浦 |
| 交通 | JR山手線・京浜東北線「田町」駅ほか |
| 価格（先着順） | 2億8,990万円（Fタイプ） |
| 間取り・面積 | 3LDK+N+2WIC+SIC（93.37m²） |
2. 見落とし厳禁！90平米超レジデンスの重厚な維持費
港区で90平米を超える面積を持つということは、それに比例して毎月のランニングコストも格段に重くなることを意味します。
- 管理費・修繕積立金：約50,000円〜60,000円/月（想定）
ハイグレードな管理体制を維持するため、93平米ともなればこの程度のコストはかかります。 - 固定資産税（月割）：約25,000円/月
港区の90平米超となると、税負担もそれなりに大きくなります。 - 駐車場代（利用する場合）：約40,000円〜50,000円/月
このクラスの物件であれば、お車を保有する前提で計算します。
維持費合計：月約130,000円（車あり想定）
※維持費だけで、一般的なマンションの住宅ローン返済額に匹敵する額になります。
3. 住宅ローン返済シミュレーション（2.899億円）
価格2億8,990万円。フルローンで組むケースは稀かもしれませんが、自己資金を運用に回してレバレッジを効かせる前提で、変動金利0.875%（インフレ・将来の金利上昇リスクを考慮した厳しめ設定）で計算します。
借入：2億8,990万円
毎月の返済額：801,514円
維持費（車あり・約13万円）を足すと、住居費合計で月約93.1万円。
毎月93万円の固定費。これはもはや、日本のトップエリートや経営者層など、圧倒的な資金力を持つ限られた層にのみ許された特権的な住居費です。
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4. 生活費の試算：芝浦・田町を謳歌する富裕層の家計簿
芝浦エリアは、ライフやピーコックなどのスーパーもあり、港区の中では生活感と洗練が絶妙に調和しています。
今回は、都心でビジネスを牽引する30代後半〜40代・子ども2人（小学生・未就学児）の4人家族を想定した、富裕層の生活費です。
| 項目 | 金額 | 備考・港区芝浦エリアのリアル |
|---|---|---|
| 食費・外食費 | 200,000円 | 上質な食材での自炊と、都心部でのハイグレードな外食を楽しむスタイル。 |
| 水道光熱費・通信費 | 50,000円 | 93㎡の大空間の空調やハイスペック家電の維持費。 |
| 車・交通費 | 50,000円 | 高級車の維持費（ガソリン・保険）、日常的なハイヤー・タクシー利用。 |
| 教育・保育費 | 200,000円 | 名門インターナショナルスクールや、私立中受験に向けた最高峰の教育投資。 |
| 夫婦小遣い・被服・交際費 | 250,000円 | ビジネスパーソンとしての身だしなみや、人脈構築のための交際費。 |
| 予備費・旅行 | 150,000円 | 定期的な海外リゾートや国内高級旅館でのバカンス費用。 |
| 生活費合計 | 900,000円 | ※車1台・4人家族想定 |
5. 必要な世帯年収と「約3億円ローン」のリアル
住居費（93.1万）＋生活費（90万）＝毎月183.1万円の手取りが必要です。
これをボーナスに頼らず安全に回すためには、世帯年収3,500万円〜4,000万円以上が最低ラインとなります。さらに、金融資産も億単位で保有していることが前提の世界です。
銀行は「超大口融資」をどう見るか？
約3億円の住宅ローンとなると、一般的な審査基準とは全く異なる世界になります。
私自身、みずほ銀行のローンを利用した一般のサラリーマンですが、このような超大口案件では、銀行は物件の担保価値だけでなく「保有する株式や金融資産の規模」を総合的に判断します。富裕層があえてローンを組むのは、手元の数億円の現金を利回り5〜10％の投資に回し、低いローン金利との利ざや（スプレッド）を稼ぐという「レバレッジ戦略」を取るからです。
6. 銀行員からの本音アドバイス
「ブランズ芝浦」は、「都心の圧倒的な利便性を享受しつつ、家族が伸びのびと過ごせる100平米に近い大空間をどうしても手に入れたい」という、真の成功者のためのプレミアム物件です。
約2.9億円という価格は凄まじいですが、「港区で93平米の新築」という希少性は、将来にわたって強い資産価値を保ち続ける防波堤となります。
長男の受験が終わり、春の異動準備で連日バタバタと引き継ぎに追われ、四十肩にムチ打って満員電車で通勤する私からすると、この「港区の93平米」はもはや異次元の楽園です（笑）。
圧倒的な経済力と、家族のゆとりある時間を何よりも大切にしたいトップエリートの方、ぜひこの希少な空間を手に入れてください！
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