「銀座徒歩8分の超絶立地！『パークホームズ東銀座築地』を予算1.8億円と仮定して販売前にガチ予習してみた」
世界中から熱い視線を集める築地市場跡地の再開発。そして日本最高峰の商業エリアである「銀座」を日常使いできる超一等地に、三井不動産レジデンシャルが手掛ける新たな注目物件が誕生します。
東京メトロ銀座線「銀座」駅から徒歩8分に誕生する「パークホームズ東銀座築地」。
現在は予告広告の段階であり、販売開始は2026年10月上旬、価格は未定となっています。今回販売されるのは、36.95平米の1LDKから82.02平米の3LDKというプラン構成で、シングルから都心派ファミリーまでをターゲットにした総戸数97戸のプライベートレジデンスです。
「価格が発表されてから検討しよう」と思っている方も多いかもしれませんが、銀座徒歩圏の三井ブランドとなれば、国内外の富裕層やパワーカップルから申し込みが殺到します。今回は、周辺の狂乱相場と立地のポテンシャルから、ファミリー層のメイン帯となる「70平米・1億8,000万円」と仮定して、販売開始前のガチ予習シミュレーションを行います。この日本トップクラスの立地を家計のレバレッジでどうハックするか、銀行員目線で徹底検証します。
梅雨空の土曜日の朝。妻が9時からのパートへ出かけ、子どもたちがリビングで賑やかに遊ぶ中、本部のDX推進部門で取り組んでいる全社業務プロセス可視化の疲労を引きずり、痛む四十肩をさすりながらこの記事を書いています（笑）。中野区で6人家族と暮らす我が家にとっても、長男の高校受験が終わり、これから子どもたち4人の教育費が本格化するタイミングです。8月のオーストラリアでのホームステイなど「家族の生きた体験」にしっかりと予算を回すためには、住居費のコントロールが絶対条件になります。そんな我が家の目線で見ると、銀座徒歩圏内で1.8億円という設定は、まさに超高所得パワーカップル向けの選ばれし世界です。
今回は、この「中央区築地・銀座エリアのプレミアムレジデンス」を検討するエグゼクティブファミリーに向けて、現役銀行員FPである私が、絶対に破綻しないガチ返済シミュレーションを公開します。
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銀行で長年住宅ローンや資産形成の相談を担当。現在は本部のDX推進部門にて、データ活用や業務効率化のミッションに奮闘する管理職（課長）です。私生活では4人の子供を育てる6人家族のパパ。住宅ローンの相談なら私にお任せ。家族の旅行・生活のリアルを発信しながら、今月も銀行員の視点から忖度なしのガチ試算を公開しています。
この記事の目次
1. 物件概要：銀座徒歩8分と築地再開発の圧倒的ポテンシャル
東京メトロ銀座線「銀座」駅をはじめ、日比谷線「東銀座」駅、大江戸線「築地市場」駅など、複数路線が徒歩圏内という圧倒的な交通利便性。銀座三越や松屋銀座を日常の買い物スポットとして使いこなし、今後の築地市場跡地再開発の恩恵をダイレクトに受ける立地です。今回シミュレーションする70平米前後の3LDKは、都心ど真ん中でありながら家族がゆったりと暮らせる広さを確保しており、中長期的な資産価値の下支えも盤石な王道プランです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | パークホームズ東銀座築地 |
| 所在地 | 東京都中央区築地４丁目 |
| 交通 | 東京メトロ銀座線「銀座」駅 徒歩8分 ほか |
| 予定価格 | 未定（※今回は1億8,000万円と仮定して試算） |
| 間取り・面積 | 1LDK～3LDK（36.95m²～82.02m²） |
2. 見落とし厳禁！パークホームズ東銀座築地の維持費と車事情
中央区の超都心エリアで豊かに暮らすなら、休日のゴルフやリゾート地へのドライブに使うための「マイカー」があると生活の質が大きく向上します。
- 管理費・修繕積立金：約40,000円/月（想定）
総戸数97戸というプライベート感と、三井不動産レジデンシャルの高い管理品質を維持するための適正コストです。 - 固定資産税（月割）：約25,000円/月
銀座・築地エリアという超一等地の地価水準を反映し、評価額は高めになります。 - 駐車場代（利用する場合）：約45,000円/月
中央区築地周辺の駐車場相場を考慮し、かなり高めの設定になります。
維持費合計：月約110,000円（車あり想定）
3. 住宅ローン返済シミュレーション（想定：1億8,000万円）
価格1億8,000万円。頭金なしのフルローン、変動金利0.875%（インフレ・将来の金利上昇リスクを考慮した厳しめ設定）で計算します。
借入：1億8,000万円
毎月の返済額：497,577円
維持費（車あり・約11.0万円）を足すと、住居費合計で月約60.7万円。
毎月約60万円超の固定費です。一般的には目が眩むような金額ですが、銀座徒歩圏という「日本トップクラスの資産性」と「職住近接の極み」を手に入れるコストとしては、高所得のパワーカップルにとって十分に検討に値する投資となります。
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4. 生活費の試算：パートタイム共働き・4人家族のスマート家計簿
銀座のデパ地下や名店を日常使いしつつ、休日は上質なレジャーを楽しむ、超都心ならではの家計簿です。
今回は、都心へ通勤する夫と、9時〜15時のパートタイムで働く妻、子ども2人（小学生・未就学児）の4人家族を想定した生活費です。
| 項目 | 金額 | 備考・中央区エリアのリアル |
|---|---|---|
| 食費・外食費 | 130,000円 | 銀座三越や松屋銀座での上質な食材購入と、銀座・築地エリアでの外食。 |
| 水道光熱費 | 25,000円 | 70㎡の最新エコ設備を反映した標準的な金額です。 |
| 車・維持費 | 40,000円 | プレミアムカーのガソリン代や保険。 |
| 通信・日用品 | 20,000円 | 家族のスマホ代や日用品費。 |
| 教育・保育費 | 100,000円 | 教育熱の高い中央区。子ども2人の名門塾やインターナショナルスクール費用。 |
| 夫婦小遣い・被服費 | 100,000円 | 銀座でのショッピングなど、夫婦のお小遣いや被服費。 |
| 予備費・レジャー | 70,000円 | 休日のリゾートや、家族での海外旅行への積立。 |
| 生活費合計 | 485,000円 | ※車1台・4人家族想定 |
5. 必要な世帯年収と手元資金を死守する銀行選び
住居費（60.7万）＋生活費（48.5万）＝毎月109.2万円の手取りが必要です。
これをボーナスに頼らず安全に回すためには、世帯年収1,800万円〜2,000万円が目安となります。役員クラスや経営者、あるいは超高所得のパワーカップル向けの選ばれしゾーンです。
諸費用はローンに組み込み、手元のキャッシュは新NISAや家族の経験へ
1.8億円クラスのマイホーム購入時は、登記費用やローン手数料などの「諸費用」だけで1,000万円近い現金が動きます。私自身、みずほ銀行でマイホームの住宅ローンを組んだ際は、この諸費用部分まで含めてフルローンで借り入れを行い、手元資金を徹底的に温存しました。浮いた現金は新NISAでの資産運用や、家族でのオーストラリア旅行のような「生きた体験」の資金に回すのが、インフレ時代の勝ちパターンです。
銀行選びや、引越し・新生活に向けた準備費用もしっかり比較して、賢く家計を防衛しましょう。
6. 銀行員からの本音アドバイス
「パークホームズ東銀座築地」は、「郊外の戸建てで通勤に消耗するよりも、銀座・築地の『圧倒的な資産性』と『職住近接の空間』を手に入れ、家族の笑顔を守る」という、極めて高い資金力と合理性を持つファミリーにとって、大正解の選択肢です。
広々としたリビングで家族団らんの時間を持ち、妻が無理なくパートタイムで働きながら家計を支える。週末は車で遊びに出かける。そんな精神的なゆとりに満ちた暮らしが、強固な家計基盤の上に実現します。
オーストラリア旅行の準備を進めながらこの記事を書いている私から見ても、この「価格発表前に借入余力をハックし、実利と家族の思い出を最大化する資金計画」は、インフレ時代を生き抜く最高の防衛策です。
「超都心の資産価値と家族の笑顔を取る」。そんな賢い家選びができる方、ぜひ10月の販売に向けて前向きに準備を進めてみてください！
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