プレティナレジデンス浅草の価格考察！55平米1.3億円超のローンと維持費を銀行員がガチ試算

「55平米で1億3,690万円！？インバウンドに沸く『プレティナレジデンス浅草』のプレミアム価格を販売前にガチで予習してみた」
世界中から観光客が押し寄せる東京・浅草。その中心地エリアに誕生する「プレティナレジデンス浅草」の第1期1次価格が発表されました。その価格を見て、不動産市場の最前線にいる私たちも思わず息を呑みました。

今回販売される住戸の注目プランは、55.04平米の2LDK+WIC+SIC。
価格はなんと、1億3,690万円です。坪単価に換算すると約820万円。一昔前の港区・千代田区の超一等地に匹敵する水準まで、浅草の不動産価値が高騰している現実がここにあります。
55平米という広さは、DINKS（共働きで子どものいない夫婦）や、子ども1人の3人家族がターゲットとなるコンパクトな空間です。この「浅草プレミアム」とも言える価格帯の物件を購入するには、一体どれほどの世帯年収と強靭な家計管理が必要になるのか。資金計画のプロフェッショナルとして、その実態を紐解いていきます。

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銀行で長年住宅ローンや資産形成の相談を担当。現在は本部のDX推進部門にて、データ活用や全社業務の可視化ミッションに奮闘する管理職（課長）です。私生活では4人の子供を育てる6人家族のパパ。住宅ローンの相談なら私にお任せ。銀行員の視点から忖度なしのガチ試算を公開しています。

この記事の目次

物件概要：世界が注目する「浅草」の資産価値と55平米の空間
見落とし厳禁！プレティナレジデンス浅草の維持費のリアル
住宅ローン返済シミュレーション（1億3,690万円）
生活費の試算：都心パワーカップルのスマート家計簿
必要な世帯年収と手元資金を死守する銀行選び
銀行員からの本音アドバイス：1.3億円の「選択」が未来を決める

1. 物件概要：世界が注目する「浅草」の資産価値と55平米の空間

浅草は今や日本国内のみならず、世界中の投資家や富裕層から熱い視線を浴びる街です。交通利便性（銀座線、都営浅草線など）の高さに加え、圧倒的な文化資本を持つこのエリアの価値は、今後も底堅く推移すると予想されます。
間取りは55.04平米の2LDK。ウォークインクローゼット（WIC）やシューズインクローゼット（SIC）を備え、収納力を高める工夫がなされています。しかし、絶対的な面積はコンパクトであるため、モノを増やさず洗練された暮らしを維持できる、合理的な価値観を持つ夫婦にフィットする空間です。

項目	内容
物件名	プレティナレジデンス浅草
間取り・面積	2LDK+WIC+SIC（55.04m²）
価格（第1期1次）	1億3,690万円

2. 見落とし厳禁！プレティナレジデンス浅草の維持費のリアル

1億円を大きく超えるプレミアム住戸は、購入後のランニングコストもそれなりに覚悟する必要があります。

管理費・修繕積立金：約35,000円/月（想定）
小規模〜中規模レジデンスにおける昨今の建築資材高騰や人件費高騰を反映すると、平米あたり単価は高めに出る傾向があります。
固定資産税（月割）：約20,000円/月
浅草中心部の地価高騰を反映し、固定資産税評価額も高い水準になります。

維持費合計：月約55,000円（※駐車場なし想定）
駅近の利便性を活かし、あえてマイカーを手放す（またはカーシェアを利用する）ことで、高額な住宅ローン返済への余力を生み出すことが現実的な運用となります。

3. 住宅ローン返済シミュレーション（1億3,690万円）

価格1億3,690万円。頭金なしのフルローン、変動金利0.875%（将来の金利上昇リスクを考慮した厳しめ設定）で計算します。

借入：1億3,690万円
毎月の返済額：378,370円

維持費（約5.5万円）を足すと、住居費合計で月約43.3万円。
毎月43万円強の固定費が口座から引き落とされていく世界です。ペアローンで挑むにしても、夫婦それぞれが手堅いキャリアと収入基盤を構築していることが絶対条件となります。

4. 生活費の試算：都心パワーカップルのスマート家計簿

55平米の空間を夫婦（または＋子ども1人）で豊かに暮らす。多忙な日々の中で業務プロセスを可視化するように、家計の無駄を削ぎ落としながらも、レジャーや将来への投資にはしっかり資金を回すスマートな家計簿を試算しました。

項目	金額	備考
食費・外食費	120,000円	多忙な平日の総菜活用や、浅草周辺での質の高い週末外食。
水道光熱費	20,000円	55㎡という空間の恩恵で空調効率は良く、比較的抑えられます。
通信・日用品	25,000円	格安SIMの活用や、ネット通販での日用品一括手配。
自己研鑽・教育費	60,000円	キャリアアップのための自己投資、または将来の教育資金積立。
夫婦小遣い・被服費	120,000円	都心でバリバリ働く夫婦のための身だしなみや交際費。
予備費・レジャー	80,000円	オーストラリアでのホームステイなど、人生を豊かにする「体験」への積立。
生活費合計	425,000円	※車なし・DINKS〜3人家族想定

5. 必要な世帯年収と手元資金を死守する銀行選び

住居費（43.3万）＋生活費（42.5万）＝毎月85.8万円の手取りが必要です。
これを安全に回すためには、世帯年収1,400万円〜1,600万円が最低限の防衛ラインとなります。1馬力でこの額を稼ぐか、夫婦で800万円ずつ稼ぐ完全なパワーカップル型家計が前提です。

諸費用はローンに組み込み、手元の現金は運用へ回す

1億3,000万円超の物件となれば、購入時の諸費用（登記費用や保証料など）だけで700万〜800万円近い現金が吹き飛びます。しかし、インフレが進む現代において、手元の現金を枯渇させるのは最大のリスクです。みずほ銀行などのメガバンクを活用し、審査を通せるのであれば諸費用部分までフルローンで借り入れ、手元のキャッシュは新NISA等の非課税枠をフル活用して運用に回す。これが、高いローンを背負いながらも資産を拡大していくための「攻めの守り」です。

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6. 銀行員からの本音アドバイス：1.3億円の「選択」が未来を決める

日々の銀行業務を通じて、多くの方々の資産形成や住宅ローン審査に向き合ってきました。その中で確信しているのは、「住宅に過剰な資金を投じすぎると、人生の選択肢（体験や教育への投資）が狭まる」という残酷な事実です。

55平米で1億3,690万円という価格は、実需（自分が住むため）としての適正価格を大きく超え、インバウンド需要や投資マネーが入り込んだ「プレミアム価格」です。この物件を買うべき人は、「浅草という唯一無二のロケーションに強烈な価値を見出す人」か、「1.3億円のローンを組んでも、なお家族の体験（海外旅行や高度な教育）に回せるキャッシュフローの余力がある人」に限られます。

オーストラリアでのホームステイなど、世界を見て回るような「生きた体験」は、何億円というマンションにも勝る、家族の財産になります。もし、このプレティナレジデンス浅草を購入することで、そういった「人生を豊かにする体験」を我慢しなければならない資金計画になるのであれば、プロの目線からは購入をおすすめしません。

しかし、綿密に業務プロセスを可視化するようにご自身の家計をシビアに分析し、「このローンを抱えても、我が家の未来への投資は揺るがない」と計算できるのであれば、世界が羨む浅草の特等席は、素晴らしい舞台になるはずです。大きな決断をする前に、必ず客観的なキャッシュフロー表を作成し、冷静な判断を下してください。