住宅ローン - チャルトンの徒然なるままに

こんにちは。現役銀行員ブロガーのチャルトンリサです。

「今の住宅ローン、金利が高い気がする…」「ネット銀行の0.3%台が羨ましい…」

スマホで広告を見るたびに、借り換えで頭がいっぱいになっていませんか？
確かに、毎月の返済額が減るのは魅力的です。しかし、銀行員として釘を刺させてください。

「金利が下がる＝お得」とは限りません。

実は、借り換えには「見えないコスト」が潜んでおり、計算を間違えると「手間だけかかって結局損をした」という事態になりかねないのです。
今日は、銀行の広告には小さくしか書かれていない「手数料の罠」と、絶対に損しないための「正しい借り換えタイミング」について解説します。

チャルトンリサ
現役銀行員｜ BANKER × FAMILY

「金利が0.5%下がるから借り換えよう！」と即決するのは危険です。現役銀行員として数多くの借り換え試算を行ってきた私が、多くの人が見落とす「諸費用の壁」と「本当の損益分岐点」をズバリ教えます。

この記事の目次

1. 【事例】金利0.5%ダウンに飛びついたSさんの「赤字」体験

まずは、よくある失敗事例を見てみましょう。
Sさん（38歳）は、5年前に金利0.9%で3,000万円のローンを組みました。最近、ネット銀行の広告で「変動金利0.4%」を見て、「これはやるしかない！」と借り換えを決意。

「0.5%も下がるんだから、絶対にお得だよね」

そう信じていましたが、いざ見積もりを取って唖然とします。
借り換えにかかる諸費用が、なんと約80万円も請求されたのです。

計算してみると、金利が下がって浮く利息分よりも、最初に払う諸費用の方が高くつくことが判明。「手間をかけて、わざわざ80万円払って、結果的に損をする」という最悪のシナリオを、契約直前でなんとか回避しました。

Sさんを苦しめた「諸費用」。具体的に何がかかるのでしょうか？
銀行員視点で、借り換え時にかかるコストを解剖します。

これが最大の出費です。多くのネット銀行では、融資額の2.2%（税込）を手数料として取ります。
3,000万円借り換えるなら、約66万円です。これは戻ってこないお金です。

自宅についている「前の銀行の抵当権」を消して、「新しい銀行の抵当権」をつける作業です。
これで約15〜20万円かかります。

契約書に貼る収入印紙です。電子契約なら0円ですが、紙の契約だと2万円程度かかります。

つまり、借り換えるためには、最初に「借入額の約2.5%〜3%（数十万円〜100万円）」の現金を用意するか、その分も上乗せして借りる必要があるのです。

「じゃあ、借り換えなんてしない方がいいの？」
いいえ、条件さえ合えば数百万円も得するチャンスです。失敗しないための判断基準（タイミング）をお伝えします。

昔から言われている目安ですが、今は金利差が0.5%程度でも、残高が多ければメリットが出ることがあります。
逆に、「あと数年で完済」「残高が少ない」場合は、手数料負けする可能性大です。

金利だけで計算するのは絶対にNGです。「今のローンの総返済額」と「新しいローンの総返済額＋諸費用」を比べて、プラスになるかを確認しましょう。

「自分で計算するのは面倒だし、計算ミスが怖い…」
そんな方は、無料で使える診断ツールに頼りましょう。銀行に行く前に、スマホで「自分はいくら得するのか（あるいは損するのか）」が一発で分かります。

＼銀行に行く前にまずはチェック／

借り換えのタイミングは、金利が下がった時ではなく、「手数料を払ってでもお釣りが来ると確信できた時」です。

銀行の広告は「金利の安さ」ばかりアピールしますが、賢いあなたは「トータルコスト」を見てください。
「面倒くさいから」と放置していると数百万円損するかもしれないし、逆に「焦って」借り換えても損をするかもしれません。

まずは一度、現状把握のためのシミュレーションをしてみること。それが、家計を守る第一歩です。