住宅ローン - チャルトンの徒然なるままに

「この家、本当に買って大丈夫なんだろうか？」
住宅展示場を出たあと、こんな不安がよぎったことはありませんか。

私は現役銀行員として、数千件の住宅ローン相談を受けてきました。
その中で確信したことがあります。

住宅ローンで後悔する人の9割は、"借りすぎ"ではなく"考えなさすぎ"です。

銀行は「この人はいくらまで借りられるか」しか見ません。
しかしあなたに必要なのは、

いくらまで借りていいか
いくらを超えたら人生が詰むか

その境界線を、今日はすべて公開します。

この記事の結論

住宅ローンは「年収の◯倍まで」という単純な話ではありません。

教育費・老後資金・金利上昇・共働きリスクをすべて織り込んだとき、
年収の5倍以内で組めるかどうかが、"天国と地獄"の分かれ目です。

住宅ローンで人生が壊れる瞬間

35歳、年収550万円、共働きで世帯年収900万円。
郊外の新築一戸建て、4,200万円。

銀行はこう言いました。

「この条件なら問題なく通りますよ」

ところが10年後。

子ども2人が中学・高校に進学
妻が体調不良で時短勤務
固定資産税・修繕費が本格化

結果、家計は毎月8万円の赤字。

これ、珍しい話ではありません。
私はこのケースを何百件も見てきました。

銀行が見る「返済比率」はあなたを守らない

銀行が最も重視するのが「返済比率」です。

返済比率＝年間返済額 ÷ 年収

多くの銀行は、この比率が35%以内なら「安全」と判断します。

年収500万円なら、
年間175万円、月14.6万円までOK。

しかし、ここには致命的な欠陥があります。

教育費を一切考慮していない
老後資金を一切考慮していない
金利上昇を一切考慮していない

つまりこれは銀行が貸すための基準であって、
あなたが幸せに生きるための基準ではないのです。

年収別｜無理なく返せる住宅ローン完全シミュレーション

ここからは、実際の相談データをもとにした、
本当に安全な借入額を年収別に公開します。

年収	月返済額の上限	安全ライン	注意ライン	破綻ライン
400万円	8.5万円	1,800万円	2,300万円	2,800万円
500万円	10.5万円	2,200万円	2,800万円	3,500万円
600万円	12.5万円	2,700万円	3,300万円	4,000万円
700万円	14.5万円	3,200万円	3,800万円	4,500万円

ここで言う「安全ライン」とは、

教育費を削らず
老後資金を犠牲にせず
金利が1%上がっても

それでも黒字を維持できる借入額です。

このラインを超えた瞬間、
あなたの家計は10年後に確実に苦しくなります。

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金利が0.3%違うだけで、
総返済額は数百万円単位で変わります。

「借りたあとに後悔しない人」は、
例外なく事前に必ず比較しています。

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住宅ローン最大の敵は「教育費ピーク」

住宅ローン破綻が最も多いのは、
「子どもが中学〜大学に進学する10年間」です。

私はこれを、家計のデスゾーンと呼んでいます。

この期間に住宅ローンが重い家庭は、ほぼ確実に家計が崩壊します。

年齢別・教育費のリアル

年齢	年間教育費（公立）	年間教育費（私立）
小学生	35万円	170万円
中学生	50万円	140万円
高校生	60万円	130万円
大学生	110万円	180万円

子ども2人、私立が混ざった瞬間、
年間300〜400万円が一気に消えます。

住宅ローン×教育費「破綻モデル」完全公開

年収600万円、借入3,800万円のBさん家庭。

住宅ローン：月13万円
教育費ピーク：月25万円
生活費：月22万円

合計支出：月60万円
手取り：月38万円

→ 毎月22万円の赤字。

この状態が5年続き、
貯金はゼロ、カードローン地獄に突入しました。

40代で家を買う人が最も危険な理由

40代購入は、住宅ローンと教育費ピークが完全に重なります。

さらに老後資金を貯める時間も短く、
三重苦が同時に襲います。

住宅ローン
教育費ピーク
老後資金の積立開始

この3つを同時に成立させるには、
年収の4倍以内での購入が絶対条件です。

共働き世帯が安全に組める住宅ローンの条件

共働き世帯は一見すると余裕があるように見えますが、
住宅ローン破綻率は単独世帯より高いのが現実です。

共働き世帯の3大リスク

どちらかが必ず働けなくなる時期が来る
育児・介護で収入が下がる可能性
片方の収入に依存した家計構造

安全に組む条件はただ一つ。

夫婦どちらか一人の収入だけでも返済できる額で設計すること。

シングル世帯が絶対に守るべき借入ルール

単独世帯は「逃げ場」がありません。

失業
病気
転職失敗

これらはすべて、即ローン破綻に直結します。

したがって、

年収の4倍以内＋返済額は手取りの20%以内

これが、唯一の安全ラインです。

40代・子育て世帯の住宅購入「最終ライン」

40代で購入するなら、
「返済期間」ではなく「完済年齢」を基準にしてください。

理想は60歳完済。
65歳でも、すでに黄色信号です。

完済年齢が70歳を超える設計は、
老後破綻への片道切符です。

家計を守る「逆算型住宅ローン設計」

老後に残したい貯蓄額を決める（最低2,000万円）
教育費総額を計算する
残ったお金で組める住宅ローン額を出す

これが、本当に正しい住宅ローン設計です。

住宅ローン最大のリスクは「金利」ではない

多くの人が恐れるのは金利上昇ですが、
本当に家計を破壊するのは収入の減少です。

金利が1%上がる確率よりも、
失業・病気・介護で収入が落ちる確率の方が、
はるかに高いのが現実です。

最悪シナリオを想定できていますか？

3か月の休職
年収が80%に減少
ボーナス消滅

この状態でも家計が黒字なら、
あなたの住宅ローンは本当に安全です。

金利1%上昇に耐えられないローンは組んではいけない

3,500万円を35年・変動0.5%で借りた場合、
月返済は約9万円。

これが1.5%になると、
月約10.5万円に跳ね上がります。

差額1.5万円。
これを余裕で払えるか？

答えが「少しキツい」なら、
そのローンはすでに危険です。

団信を「保険」として考えるな

団体信用生命保険は、
住宅ローンに付いている“おまけ”ではありません。

これは人生最大の保険商品です。

がん団信
三大疾病特約
就業不能特約

これらを削って月1,000円をケチった家庭が、
数百万円を失ったケースを私は何度も見ています。

貯金ゼロで住宅ローンを組む人の末路

諸費用をすべてローンに組み込み、
手元資金がほぼゼロで家を買う。

これは、裸で崖を登る行為です。

最低でも、

生活費6か月分
修繕費用50万円

これを確保してから、契約してください。

この15項目すべてにYESと言えますか？

年収の5倍以内の借入額である
教育費ピークでも黒字が出る
金利が1%上がっても耐えられる
ボーナス返済に頼っていない
60〜65歳までに完済できる
生活費6か月分の貯金がある
修繕費を毎月積み立てている
夫婦どちらかの収入だけでも返済可能
団信を最低限ケチっていない
老後資金の積立を止めない設計
今の生活水準を基準にしていない
教育費を楽観視していない
家計簿が3か月分以上ある
転職・失業リスクを想定している
「借りられる額」でなく「守れる額」で考えている

1つでもNOがあれば、
あなたの住宅ローンはまだ危険水域です。

住宅ローンは「人生の保険」だと考えよ

多くの人は、
「どんな家を買うか」ばかり考えます。

しかし本当に考えるべきは、

その家を買ったあと、
どんな人生を送りたいか

です。

旅行を我慢し、
子どもの進学を諦め、
老後の不安に怯えながら住む家は、
もはや“資産”ではなく重荷です。

最後に：現役銀行員としてあなたへ

私は、
家を買ったせいで人生が苦しくなった人を、
本当にたくさん見てきました。

その一方で、
最初に正しい設計をした家庭は、
同じ家に住みながらも、人生の豊かさがまるで違うのです。

どうか、
「借りられる額」ではなく、
「一生笑って返せる額」で家を買ってください。

この記事が、あなたの人生を守る一助になれば幸いです。

チャルトンの徒然なるままに

【年収別】無理なく組める住宅ローン借入額の目安｜破綻ラインを公開