現役銀行員｜住宅ローン相談・返済条件変更の実務経験者
「金利が上がっても、返済額は5年間変わらないから安心」
そう説明されて、変動金利を選んだ方へ。
銀行の現場では“5年後に一気に苦しくなる家庭”を何度も見てきました。
この記事では、5年ルールの正体と本当のリスクを解説します。
「変動金利は怖いけど、5年ルールがあるから大丈夫ですよ」
住宅ローン相談で、こんな説明を受けたことはありませんか？
結論から言います。
5年ルールは“守ってくれる制度”ではありません。
むしろ、リスクを見えにくくする仕組みです。
住宅ローンの「5年ルール」とは？
変動金利型の住宅ローンには、次のようなルールがあります。
- 金利は半年ごとに見直される
- 返済額は5年間据え置き
そのため、多くの人がこう誤解します。
「金利が上がっても、返済額は増えない」
しかし、これは半分だけ正解で、半分は大きな誤解です。
返済額が変わらない間に、何が起きているのか
返済額が据え置かれている5年間も、
利息は確実に増え続けています。
結果として起きるのが、
- 利息の割合が増える
- 元本がほとんど減らない
- 返済の“ツケ”がたまる
つまり5年ルールとは、
問題を先送りしているだけなのです。
5年後に起きる「現実」
5年が経過すると、据え置かれていた返済額が見直されます。
そのとき初めて、金利上昇の影響が一気に表面化します。
銀行の現場では、
- 返済額が急に数万円増える
- 家計が耐えられなくなる
- 延滞・条件変更の相談が増える
という流れを、何度も見てきました。
5年ルール × 125％ルールの合わせ技が危険
ここまで読んで「自分のローン、大丈夫かな？」と感じた方は、 今の条件を一度“第三者視点”で整理してみてください。
※ 銀行では「今は大丈夫」と言われやすい条件でも、 将来リスクが見落とされているケースは珍しくありません。
多くの銀行では、5年ルールと同時に
「125％ルール」が採用されています。
これは、
返済額の増加は最大でも1.25倍まで
という制限です。
一見すると優しい制度ですが、実際は違います。
増やせなかった返済分は、
元本の未払いとして積み上がるため、
・残高がなかなか減らない
・完済年齢が延びる
・老後リスクが増す
という別の問題を生みます。
「返済額が増えていない＝安全」ではない
5年ルールが一番怖いのは、
家計が苦しくなっていることに気づけない点
返済額が同じでも、
ローンの中身は確実に悪化しています。
銀行員として伝えたい判断基準
- 返済額ではなく「金利上昇耐性」で考える
- 5年後・10年後の家計を想定する
- 「大丈夫ですよ」という言葉を鵜呑みにしない
まとめ｜5年ルールは“安心材料”ではない
- 5年ルールは返済額を守る制度ではない
- 金利上昇の影響を先送りしているだけ
- 気づいたときには手遅れになるケースも多い
住宅ローンで本当に大切なのは、
「今ラクかどうか」ではなく「将来耐えられるか」です。
